Une Société Civile immobilière (SCI) familiale correspond à une entité juridique autonome avec des droits et des responsabilités. Créer une SCI peut s’avérer être une option intéressante lorsqu’il s’agit de gérer des biens immobiliers au sein d’une famille au vu des avantages qu’elle offre.
Découvrez dans les lignes qui suivent ce qu’est une SCI familiale, comment elle fonctionne, ses caractéristiques clés et les avantages qu’elle peut offrir.
Qu’est-ce qu’une SCI familiale ?
Une SCI familiale est une SCI dont les associés sont liés par un lien de parenté qui peut aller jusqu’au quatrième degré ou par alliance. Ensemble, ils gèrent un ou plusieurs biens immobiliers. La structure peut d’ailleurs être constituée par deux associés ou plus.
Une SCI familiale est principalement utilisée pour la gestion de maisons, d’appartements, de terrains, d’immeubles, etc. Cela n’exclut pas toutefois les autres types de biens immobiliers comme les locaux commerciaux ou les bureaux.
Entité à objet civile, la SCI familiale est soumise au régime juridique de la SCI. Les associés peuvent réaliser des apports aussi bien en numéraire qu’en nature et recevoir des parts sociales proportionnelles.
Selon les dispositions des articles 1832 du Code civil, la SCI familiale a la particularité de ne pouvoir accomplir d’actes commerciaux. Elle sert uniquement à faciliter la gestion d’un patrimoine immobilier.
Quand et pourquoi créer une SCI familiale ?
La création d’une Société Civile immobilière (SCI) familiale se révèle intéressante dans plusieurs situations particulières, notamment :
- en cas de transmission ou de succession d’un patrimoine immobilier,
- en vue de l’acquisition d’un bien immobilier.
Pour quelles raisons dans ce cas choisir la SCI familiale ? Les avantages sont multiples.
Assouplir la gestion du patrimoine
Lorsque les membres de la famille héritent d’un patrimoine immobilier, la création d’une SCI permet d’abandonner le régime de l’indivision assigné par défaut. En effet, dans ce dernier cas de figure, toutes les décisions concernant le patrimoine demandent l’accord de l’ensemble des indivisaires.
Lors de la rédaction des statuts de la SCI, les associés doivent désigner un gérant unique qui dispose d’une certaine liberté dans ses fonctions.
Optimiser la fiscalité des bénéfices
Bien que la gestion de la société soit centralisée, les associés peuvent décider de la répartition des revenus fonciers de la SCI. De cette manière, chaque famille peut bénéficier d’une réduction globale d’impôt.
Pour y arriver, les associés peuvent mettre en place des règles de répartition selon les apports ou bien les revenus globaux de chaque associé. À titre de rappel, la SCI peut également être assujettie à l’impôt sur les sociétés.
Faciliter la transmission du patrimoine
En vue d’une transmission de patrimoine, le don de parts sociales de la SCI reste très avantageux. En effet, chaque parent peut bénéficier d’un abattement fiscal pour un don en numéraire de moins de 100 000 euros par enfant. Tous les 15 ans, un couple peut donc offrir 200 000 euros en une seule ou plusieurs fois à chacun de ses enfants.
Pour être totalement exonérés des droits de mutation, les parents peuvent transmettre progressivement leurs parts sociales à leurs enfants en respectant le montant du plafond.
Protéger le patrimoine
En cas de litiges, de créanciers ou de toute autre procédure judiciaire, la centralisation des droits de propriété permet de protéger le patrimoine familial. En effet, les biens immobiliers détenus par la société sont distincts du patrimoine personnel des associés.
Cette séparation préserve le patrimoine de la SCI des saisis pour des motifs individuels. Et c’est aussi le cas dans l’autre sens, c’est-à-dire que la responsabilité de chaque associé reste limitée au montant de ses apports.
Préserver l’intégrité du patrimoine familial
La SCI garantit la pérennité du patrimoine immobilier au fil des générations. Lorsqu’avec l’indivision, un associé peut contraindre l’ensemble des indivisaires à vendre un bien, ce n’est pas le cas avec la SCI.
L’associé n’a pas d’options à part céder ses parts sociales aux associés ou autres membres du cercle familial s’il souhaite se retirer.
Quelles sont les caractéristiques de la SCI familiale ?
Avant de créer une SCI, il faut prendre connaissance de ses règles de fonctionnement. Effectivement, elle présente certaines particularités qui la distinguent des autres sociétés commerciales comme la SA, la SARL ou la SAS.
Les conditions légales pour la création d’une SCI familiale
Pour créer une SCI familiale, un fonds minimum n’est pas requis. Cependant, il faut déposer un capital social suffisant pour acquérir et entretenir le patrimoine immobilier.
La création d’une SCI familiale nécessite la rédaction des statuts de la société. Se faire accompagner par un notaire ou un professionnel du droit est alors vivement conseillé, car les documents doivent respecter les dispositions légales en vigueur.
Finalement, les formalités de création demandent la publication d’un avis de création dans un journal d’annonces légales et la constitution d’un dossier d’immatriculation auprès de l’INPI.
Pour immatriculer une SCI familiale au RCS, les documents nécessaires sont les suivantes :
- Formulaire M0 de demande de création de sociétés
- Exemplaire original des statuts avec date et signature de l’ensemble des associés
- Justificatif de domiciliation (facture EDF, contrat de bail, contrat de domiciliation…)
- Déclaration des bénéficiaires effectifs
- Attestation de parution de l’avis de création dans un journal d’annonces légales
- Copie d’une pièce d’identité de chaque associé
- Pièces relatives au gérant (copie d’une pièce d’identité, déclaration sur l’honneur de non-condamnation, attestation de filiation…)
- Pièces relatives au commissaire aux comptes en cas de nomination (justificatif d’inscription à l’annuaire des commissaires aux comptes et une lettre d’acceptation de sa désignation sont nécessaires).
Les règles de fonctionnement et de prise de décision
Les règles de fonctionnement de la SCI familiale sont généralement définies dans les statuts de la société. Elles précisent les modalités de prise de décision, les pouvoirs des associés, les règles de gestion, etc.
Malgré le pouvoir du gérant, les décisions importantes au sein de la SCI familiale sont prises en assemblée générale des associés. D’ailleurs, chacun d’entre eux dispose d’un droit de vote proportionnel à sa part dans le capital social de la société.
Les statuts peuvent prévoir des clauses spécifiques pour encadrer les situations particulières telles que la cession des parts sociales, l’entrée ou la sortie d’associés, etc.
Quid du rôle du gérant ?
Le gérant se charge de la gestion et de l’administration du patrimoine immobilier. Ce premier pouvant être une personne externe à la structure, il reste libre de prendre des décisions courantes du moment qu’il agit dans l’objet social et l’intérêt de la société. Par ailleurs, les associés ne peuvent limiter ses pouvoirs sauf pour les actes qui engagent le patrimoine familial.
Le gérant est également en charge des tâches administratives de la société. À la fin de chaque exercice social, il établit les comptes annuels et les soumet à l’approbation des associés au cours d’une assemblée générale ordinaire. Cela dit, la SCI familiale n’est pas tenue de déposer ses comptes au greffe du tribunal de commerce, mais tenir la comptabilité reste conseillé pour des raisons de transparence et de gestion.